Oleh: Anjar Sukresno, pegawai Direktorat Jenderal Pajak
Perkembangan ekonomi yang pesat memunculkan model-model bisnis baru misalnya melalui pembentukan Kerja Sama Operasi, Joint Venture, sewa, Bangun Guna Serah, dan kerjasama lainnya.
Salah satu model bisnis yang digunakan adalah Bangun Guna Serah (BGS) atau dikenal dengan Built Operate Transfer (BOT). Bentuk kerjasama dalam perjanjian BGS/BOT dilakukan antara pihak investor atau pemodal dengan pemilik lahan. Investor diberikan hak mendirikan bangunan dan memanfaatkan bangunan sesuai kontrak dan berkewajiban mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemilik lahan, umumnya setelah masa perjanjian berakhir.
Model bisnis BGS/BOT dapat digunakan baik oleh pemerintah ataupun pihak swasta karena pada prinsipnya BGS/BOT merupakan sebuah konsep kerja sama antara investor dan pemilik lahan dalam membangun sebuah bangunan, misalnya saja pembangunan gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, ruko, hotel, atau bangunan lainnya.
Pemerintah membutuhkan dan berkewajiban melaksanakan pengadaan infrastruktur yang memadai dan merata di berbagai daerah di Indonesia. Pendanaan untuk membiayai proyek infrastruktur di berbagai daerah harus diakui belum tercukupi apabila hanya mengandalkan dari Anggaran Pembiayaan dan Belanja Negara dan Daerah (APBN dan APBD). Untuk itu Pemerintah dapat mengikutsertakan pihak lain dalam pendanaan pembangunan di antaranya melalui penerbitan obligasi, pinjaman luar negeri dan juga kerjasama dengan pihak swasta dan/atau BUMN, salah satunya melalui skema BGS/BOT.
Skema BGS/BOT yang dilakukan oleh pemerintah umumnya digunakan untuk pembangunan infrastruktur dengan orientasi kepentingan umum yang membutuhkan dana besar dan dengan kelayakan pengembalian dana investasi yang menarik bagi investor.
Contoh infrastruktur yang menggunakan skema BGS/BOT di antaranya beberapa ruas pembangunan jalan tol, seperti ruas jalan tol Surabaya-Mojokerto yang dioperasikan oleh PT Jasamarga Surabaya Mojokerto dan ruas Jalan Tol Semarang-Solo yang dioperasikan oleh PT Trans Marga Jateng. Infrastruktur yang dapat menggunakan skema BGS/BOT tidak hanya untuk pembangunan jalan tol saja namun dapat berupa infrastruktur lainnya.
Ketentuan Perpajakan
Ketentuan perlakuan Pajak Penghasilan bagi pihak-pihak yang melakukan kerja sama Bangun Guna Serah di antaranya diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan nomor KMK-248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan Kerja Sama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate Transfer) dan Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
BGS adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir (KMK-248/KMK.04/1995).
Penghasilan dan Biaya Bagi Investor
Yang merupakan penghasilan sehubungan dengan perjanjian BGS/BOT bagi investor adalah:
- sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta;
- penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olahraga, tempat hiburan, dan sebagainya;
- penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari masa yang telah ditentukan.
Sedangkan yang merupakan biaya bagi investor adalah semua biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dengan memperhatikan pasal 9 ayat (1) Undang-undang Pajak Penghasilan dan biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan.
Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut dan nilai perolehan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa perjanjian bangun guna serah.
Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada tahun bangunan tersebut digunakan atau diusahakan. Apabila pembangunan tersebut meliputi masa lebih dari satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi
Apabila masa perjanjian bangun guna serah ternyata lebih pendek daripada masa yang ditentukan dalam perjanjian maka sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi, diamortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih pendek tersebut.
Sedangkan apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih panjang daripada masa yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya yang belum diamortisasi dan oleh investor jumlah tersebut diamortisasi hingga berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih panjang tersebut.
Penghasilan bagi pemilik lahan/pemegang hak atas tanah
Penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan pemegang hak atas tanah dari Investor terkait perjanjian Bangun Guna Serah diatur dalam Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, meliputi:
- penghasilan atas pembayaran berkala selama masa perjanjian BGS;
- penghasilan dalam bentuk bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian BGS berakhir;
- penghasilan dalam bentuk bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian BGSberakhir; dan/atau
- penghasilan lain terkait perjanjian BGS, termasuk pembayaran terkait bagi hasil penggunaan bangunan dan denda perjanjian BGS.
Besarnya Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. Jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dalam bentuk bangunan sebagaimana huruf b dan huruf c merupakan nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah dari Investor dan ditentukan berdasarkan nilai yang tertinggi antara nilai pasar dan nilai jual objek pajak bangunan.
Namun, apabila pengalihan bangunan dalam rangka perjanjian bangun guna serah tersebut diserahkan kepada instansi pemerintah maka dikecualikan dari pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2). Pengecualian tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan nomor PMK-59/PMK.03/2022.
BOT merupakan bentuk kerja sama bisnis yang cukup unik, sehingga wajar apabila pemerintah mengatur secara khusus beberapa aspek perpajakannya. Hal itu tentunya dilakukan bagi kemudahan dan kepraktisan wajib pajak dalam pemenuhan hak dan kewajiban Perpajakan.
*)Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja
Sumber : https://pajak.go.id/id/artikel/mengenal-kerja-sama-bangun-guna-serah-dan-perpajakannya