Pajak Properti: Definisi, Jenis, dan Cara Perhitungannya

Pajak Properti adalah sebuah pajak ad valorem nilai properti, biasanya dikenakan pada lahan atau bangunan. Pajak dipungut oleh otoritas yang mengatur yurisdiksi di mana properti tersebut berada. Otoritas ini bisa berupa pemerintah nasional, negara bagian federasi, daerah atau wilayah geografis, atau munisipalitas.

Beberapa yurisdiksi mungkin bisa memungut pajak properti yang sama. Pajak ini dapat dibandingkan dengan pajak sewa yang didasarkan pada pendapatan sewa atau sewa terhitung dan pajak nilai tanah yang merupakan pungutan atas nilai tanah, tidak termasuk nilai bangunan dan perbaikan lainnya. Dengan sistem sedemikian rupa, pajak properti dianggap bisa mengurangi ketimpangan penguasaan lahan.

Saat Anda membeli rumah tentunya Anda akan dikenakan pajak properti. Sehingga Anda harus menyiapkan dana tambahan untuk membayar pajak saat membeli rumah. Temukan daftar hunian terbaik di kawasan Jakarta Selatan di bawah Rp1 miliar di sini!

Dalam pajak properti, penjual dan pembeli memiliki kewajiban pajak yang berbeda. Berikut jenis-jenis pajak properti berdasarkan kewajiban pembayaran antara penjual dan pembeli antara lain:

PPh Final atau Pajak Penghasilan Sehubungan dengan Pengalihan Hak Atas Tanah & Bangunan adalah pajak yang dikenakan dengan tarif dan dasar pengenaan pajak tertentu atas penghasilan yang diterima selama tahun berjalan.

Pembayaran, pemotongan atau pemungutan PPh Final yang dipotong pihak lain maupun yang disetor sendiri bukan merupakan pembayaran dimuka atas PPh terutang akan tetapi merupakan pelunasan PPh terutang atas penghasilan tersebut, sehingga wajib pajak dianggap telah melakukan pelunasan kewajiban pajaknya.

PBB adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Besarnya nilai PBB tergantung lokasi, bisa dilihat di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).

Untuk mengetahui besaran biayanya, ketahui dulu dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), di mana dalam SPPT tercantum besarnya NJOP dan besarnya PBB yang harus dibayar. Pembayaran PBB dilakukan tiap tahun.

Pajak Properti yang Ditanggung oleh Pembeli Properti:

Pajak properti yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari barang atau jasa dalam peredarannya dari produsen ke konsumen.

PPN dibayar oleh pembeli dan dipungut oleh penjual yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) kemudian menyetorkan ke Negara.

Di bidang properti PPN dikenakan terhadap properti primary yang dijual oleh pengembang ke konsumen. Jadi transaksi jual beli properti secondary atau rumah seken tidak dikenakan PPN. Besarnya PPN adalah 10 % dari Nilai Peralihan.

Kecuali peralihan hak untuk rumah sederhana tidak dikenakan PPN. Rumah sederhana yang dimaksud di sini adalah rumah yang harga jualnya diatur oleh pemerintah.

PPnBM dikenakan pada barang yang tergolong mewah yang dilakukan oleh produsen untuk menghasilkan atau mengimpor barang dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.

Di bidang properti, PPnBM hanya berlaku untuk primary product (rumah atau produk properti lainnya) dari developer ke konsumen, tidak berlaku untuk transaksi antara individu atau secondary product. Besarnya PPnBM adalah 20 % dari Nilai Transaksi.

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dimana perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Besarnya BPHTB adalah 5% dari Nilai Transaksi. Dimana Nilai Transaksi dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besarnya NPOPTKP berbeda-beda setiap daerah. Untuk di Jakarta saat ini NPOPTKP adalah 80 Juta, untuk BODETABEK 60 Juta.

PNBP adalah seluruh penerimaan Pemerintah Pusat yang tidak berasal dari penerimaan perpajakan. Pembayaran PNBP dilakukan ketika pengajuan permohonan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Pajak ini dikenakan kepada pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual. Umumnya pajak BBN ini diurus oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya.

Namun, jika Anda membeli properti secara perorangan, biaya BBN ini Sobat Klikpajak urus sendiri atau diurus oleh pihak notaris.

Pada tahun 2022 presiden Joko Widodo telah menyetujui adanya anggaran untuk pajak properti pertambahan nilai atau PPn. Jadi pada tahun 2022 PPn untuk pajak properti akan ditanggung oleh pemerintah (DTP).

Hal ini dilaksanakan untuk tujuan pemulihan ekonomi nasional yang memburuk akibat pandemi covid-19. Besarnya dana anggaran yang tersedia yaitu Rp. 451 triliun. Dana ini dibagi pada 3 bidang yaitu perlindungan sosial dan juga fasilitas fiskal pada beberapa faktor. Dan juga bidang kesehatan.

Berikut ini tarif pajak properti yang diberlakukan pada tahun 2022, yang dapat Anda ketahui:

Aturan PPN DTP untuk rumah tapak di harga maksimal Rp. 2 miliar, pemerintah memberikan DTP sebesar 50 persen.

Pada aturan PPN DTP tahun 2022 ini, untuk hunian dengan harga dalam rentang Rp. 2 miliar sampai dengan Rp. 5 miliar. Akan memperoleh PPN DTP sebesar 25 persen.

Untuk menghitung pajak properti, berikut cara menghitung pajak properti agar anda lebih memahami cara perhitungannya.

Besarnya PPh adalah 2,5 % dari Nilai Peralihan ÷ Nilai Transaksi.

Contoh: sebuah rumah di Pondok Indah tipe 250/200 ditransaksikan dengan harga 2,5 milyar rupiah dengan demikian pemiliknya dikenakan PPh final sebesar:

= 2,5% x 2,5 milyar rupiah

= 62,5juta rupiah

Berikut contoh perhitungan pajak real estate berupa PBB:

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) : 2.049.175.000

NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) : 15.000.000

NJOP untuk perhitungan PBB : 2.030.175.000

PBB yang terutang adalah 0.2 % x 2.030.175.000 = 4.060.350

Bisa dilihat bahwa jika memiliki properti dengan nilai NJOP sebesar 2.049.175.000 maka kewajiban membayar PBB/tahun hanya Rp4.060.350.

Nilai ini tentu sangat kecil jika dibanding nilai objek pajak sesungguhnya.

Karena nilai bisnis properti umumnya lebih tinggi dari NJOP.

Dalam hitungan besaran PPn dikenakan sebesar 10%

Contoh kasus:
Harga rumah yang dibeli adalah 500 juta

Maka PPn yang dikenakan adalah 500.000.000 x 10% = 50.000.000

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 206/PMK.010/2015, properti digolongkan barang mewah apabila harganya mencapai 20 miliar rupiah untuk rumah tapak dan 10 milyar rupiah untuk apartemen.

Contoh kasus:

Harga rumah jual: 20 Milyar

PPnBM yang dikenakan adalah 20.000.000.000 x 20% = 400.000.000

BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi-NPOPTKP)

Contoh: satu unit rumah di Bekasi ditransaksikan dengan harga 150 juta rupiah, maka besarnya BPHTB adalah:

= 5% x (150 juta – 60 juta)

= 5% x 90juta

= 4,5juta rupiah

BPHTB juga dikenakan terhadap permohonan pembuatan sertifikat untuk pertama kali.

Contoh: tanah seluas 500 m2 di Daan Mogot, Jakarta Barat dengan nilai NJOP 4.000.000/m2. Tanah belum bersertifikat, maka BPHTB nya adalah:

5% (500m2 x 4.000.000 – 80.000.000)

5% (2.000.000.000 – 80.000.000)

5% x 1.920.000.000

96.000.000 rupiah

BPHTB sebesar Rp96.000.000, belum termasuk biaya lain-lain.

Besarnya PNBP dalam transaksi jual beli bisnis properti adalah (0,1 % x Zona Nilai Tanah) + 50.000.

Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah suatu poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama atas sekumpulan bidang tanah yang ada di dalamnya, yang batasannya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah.

Nilai ZNT dikeluarkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN.

Penetapan nilai ZNT berdasarkan perkiraan dan analisa harga tanah di lokasi, tidak termasuk nilai bangunannya.

Besarnya pajak BBN berbeda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 2% dari nilai transaksi.